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低调摘牌的恒大与许家印的深圳往事

2022/1/12    关键字:投资,理财,51理财,网贷    来源:原创

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  作者 | 黄小妹

  来源 | 风财讯

  商业是一场有节制的游戏,所有的天意或宿命,其实都是企业家性格的投射。

  2017年8月1日,一个再平常不过的建军节,却是许家印双喜临门的好日子。

  这一天,恒大队击败富力队在足协杯上大翻盘,晋级四强。

  相比激情四溢的晋级赛,同一天,恒大(03333.HK)从广州搬迁至深圳,全程相当低调、节俭,没有举行任何仪式。当天晚上,许家印只在深圳总部宴请公司高管,并一起观看恒大对阵富力的足协杯比赛。

  低调搬迁深圳,高调做事这很“许家印”。

  迁入深圳后,许家印便开始拜会各路“大佬”。2018年大年初三,恒大总部迁到深圳的第一个春节,外地过年的许家印和许太特意早早赶回深圳,给一位特殊的客人拜年。此人正是许家印1992~1996年在深圳打工时的前老板。

  许家印特意穿了西装打了领带,一向简朴的许太同样穿了正装。客人还没到,夫妻俩早早到恒大中心外的马路边等候,客人一到,许家印亲自上前为前老板拉开车门并搀扶下车,一路陪着参观讲解汇报。

  和安徽首富王文银的会面更具有戏剧性,王文银拿出两幅珍藏墨宝送给许家印,许家印和王文银各持墨宝一侧,面向镜头喜笑颜开。

  “做非常之人、行非常之事,建非常之功。”“许帝血脉,家国情怀,印象中国,卓尔不凡,越界成就,且行且远,伟岸人生,大器天成。”

  后一幅字取每句首字,藏头诗“许家印卓越且伟大”。或是暗喻,2017年搬迁深圳后,许家印确有过步步高升之趋。

  5年间,恒大在深圳开疆拓土,入股万科,重组深深房A,拉来1300亿元战投,两大核心业务地产、金融相继扎根深圳。许家印在深圳主战场赢得一个又一个的战术胜利。

  “战术层面的一时胜利,恰恰导致战略层面的全盘皆输。”这句话常用在军事上,如今许家印在商场上将这句话演绎得淋漓尽致。

  许家印一度认定深圳是他的福地,他受益了深圳发展红利,在这片土地起势,赢得一个又一个战役,步入花甲之年,却低估了宏观层面去杠杆的决心,落了个战略败局,而且惊天动地。

  伴随着“恒大集团”地标消失在深圳城市天际线,一个时代也悄然落幕,许家印的深圳往事即将尘封,3万亿元资产蓝图随之幻化成泡影。

  “没有深圳,就没有恒大”

  2020年10月14日,深圳经济特区建立40周年,受邀参加庆祝大会的许家印说了一句话,“没有党的坚强领导和改革开放政策,就没有举世瞩目的深圳经济特区,更没有恒大的今天”

  这句话,饱含了许家印对深圳的感激。这份感激或许正是源于恒大起势于深圳。

  早在搬迁至深圳之前,2011年恒大便拉开了深圳“排兵布阵”的序幕。

  恒大以16.64亿元收购深圳市建设(集团)有限公司71%股权,正式成立恒大地产集团(深圳)有限公司;2013年,恒大实现控股国香地产,推出深圳市场首个入市项目——恒大国香山;2016年,恒大斥资20亿收购龙华大浪建滔化工地块。

  一路“闷声”前行,刚迁入深圳的后不久,恒大就受到深圳市政府的“礼遇”。

  2017年12月19日,恒大迅速底价竞得深圳湾超级总部基地的一幅商用地块,楼面价仅1.92万/平。

  这是一块宝地,深圳湾超级总部定位为“世界500强企业总部基地,未来将成为全球高端产业集聚地的典型和世界级城市功能中心。”当天恒大、万科挨着各拿一块,恒大地块最高盖500米大楼,万科地块最高300米。

  地块竞买要求规定,竞买企业需是深圳注册的企业法人、《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业、经市政府按相关规定遴选的企业。显然,刚刚迁入深圳的恒大吃到了这波红利。

  搂草打兔子,从此享受深圳企业“红利”的恒大,开始加速拓展旧改版图。

  夏海钧公开谈到,“恒大在总部迁到深圳之后,把深圳当作进入一线城市的布局。

  在2016年到2019年,大规模的进行旧城改造,恒大歪打正着,有了超前的土地储备。恒大是在深圳土地储备最大的地产商,未来收益不可限量。”

  不管是歪打正着,还是另有力量,恒大在深圳的地产盘子越滚越大。

  2020年度中期,恒大已布局104个城市更新项目,绝大部分位于大湾区,其中深圳有55个,大湾区除深圳外有12个。

  地产之余,恒大另一核心业务——金融板块同步前行。

  一位业内人士指出,“单单是地产,根本不需要迁移总部。恒大入深,其实更主要是为了金融业务。”

  2015年开始,恒大便在深圳开始揽收各种金融牌照。

  当年11月,恒大金融集团在深圳前海成立,随后,恒大宣布进军保险业,收购中新大东方人寿保险有限公司,更名为恒大人寿,取得保险牌照。

  2016年2月,恒大金融成为盛京银行的最大股东,剑指消费金融牌照;2016年,3月,恒大金服上线运营,恒大金融再添一张互联网金融牌照。

  许家印的金融版图野心不止于此,恒大迁入深圳后,“金融”版图的征途刚刚开始。

  许家印在工作会议上直接提出,2017年恒大金融集团的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

  从此,恒大地产、金融两大核心业务扎根深圳。“暴雷前”,呈现在销售额的数据上亦是一片向好。

  2017年-2020年销售额分别为5009亿元、5513亿元、6011亿、7232亿元,年复合增长率9.62%。

  重组深深房,埋下资金危局的导火线

  摘得深圳湾总部基地“宝地”、旧改土储丰厚、金融板块如火如荼,销售额增长,迁入深圳后的许家印喜色上脸,一切都变得如鱼得水。

  这是许家印取得的阶段性胜利,曲线摘获“深深房”的上市壳,更令许家印满意。

  港交所上市后,恒大股价疲软,融资难度增加,借壳回A成了许家印的棋局。万万没有想到,许家印最后用了一招“化险为夷”,达成了目的。

  2016年8月,“宝万之争”战事焦灼,恒大半路杀入,耗资91.1亿元,收购万科股票5.16亿股,建仓万科。

  到2016年11月底,恒大共投入362.7亿元,抢收万科股票15.5亿股,占万科总股比约14.1%。在争夺万科股票的各方势力中,恒大的持仓成本最高。

  恒大不像宝能,并无与万科较劲之意。2017年6月,恒大折价将万科股票悉数转让给深铁集团,作价292亿元。

  恒大血亏70亿元,许家印却大获全胜。一边是帮深铁坐稳了万科第一大股东的位置,另一边作为回报,恒大也收到了深圳回赠的干净壳公司-深深房。恒大回A上市,终于有“壳”可依。

  深深房A正式发布公告前夜,恒大低调搬迁深圳。随后,有了“深深房”的上市壳,为降负债顺利回A,许家印的豪华朋友圈助攻开启。

  2017年,许家印分三轮为恒大地产引进27家战投,金额合计1300亿,共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益。战投企业包括苏宁、正威、中信、中融、山东高速、深业集团等,深圳企业就占5席。

  许家印跟他们签署了为期三年的对赌协议,2017-2019年间,恒大地产向全体股东派发的分红分别约284.1亿元、446.1亿元及275.2亿元。

  1300亿战投将在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重组上市,恒大需要以原有投资成本回购投资者所持股份。

  恒大在上海举行2018年度战略合作伙伴高层峰会,包括大部分战投方在内,有1000余位知名企业家到场。

  许家印动情地说道:“每当恒大遇到困难的时候,总有我们的合作伙伴在鼎力支持我们。在恒大22年的发展过程中,所有的合作伙伴和我们一起克服各种艰难险阻,战胜一个又一个困难,所以才有了今天的恒大。”许主席还向在场的伙伴高层深鞠了一躬。

  1300亿元,27个好友相助,苏宁张近东、正威王文银豪华朋友圈力挺许家印,许家印对回A信心满满。但伴随着期限临近,许家印没有猜中结尾,这一轮系统性危机已经在此埋下了伏笔。

  2021年8月,一份题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上流传开来。

  长达五页的文件都在诉诸一个主题——恒大之前为了借壳上市,引入了1300亿元的战略投资,明年初就要还本付息,这会导致负债率攀升,希望广东省政府在恒大资金链断裂之前,支持公司重组深深房,顺利在A股上市。

  恒大否认了这份文件,却作出了诚实的动作。

  9月29日,恒大与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式,恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿元战略投资者一字排开,并作出了点赞手势。

  11月22日,恒大发布公告,宣布1300亿元战投全部协商完毕,1257亿元战投转为普通股,剩余43亿元由恒大回购。许家印以43亿元的代价,化解1300亿元的资金链危机,至今仍是一个迷局。

  入股万科曲线摘得深深房,债转股火线化解资金危机,看似许家印又幸运了一波。但伴随着2020年恒大借壳深深房最终失败,许家印显然在战略上败下阵来,赌错了国家的决心-暂停房企在A股上市。

  随之,市场预期恒大的一扇融资窗口关紧,恒大债务危机的第一张多米诺骨牌应声倒下。

  许家印的战略败局

  许家印的运势大概已用光,进入2021年,恒大资金链危局全面爆发。

  恒大跌入了“销售下行-房企资金趋紧-/评级下调-违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负面困局中。

  唏嘘的是,许家印倒在巨额债务黑洞里,昔日的豪华朋友圈却不见有人伸手拉一把。

  就连曾经多年的好友,华人置业老板刘銮雄也抛弃了许家印,割肉清仓恒大,预计合计将亏损超过110亿港元。

  每年一聚的中国房地产“四大巨头”的老板们,许家印、杨国强、郁亮和孙宏斌,在如今恒大遭遇生死劫时,其他三家都保持了沉默。

  曾经两肋插刀的知己好友苏宁张近东,或因战投恒大,已经债务缠身,自身难保。欣赏许家印的郑裕彤已驾鹤西去,懂他的前老板兼贵人屡次帮他,这一次也不见出手。

  许家印孤立无援,伴随着政府工作组入驻后,许家印有了新头衔-风险化解委员会主席,保交楼是他当前最紧迫的任务。

  许家印说,绝不允许恒大任何一个人躺平,只要我们不惜一切代价做好复工复产、抓好工程建设,就一定能将房屋交付给业主,就一定能恢复销售、恢复经营、还清债务。

  保交楼,恐怕是许家印唯一的一次战略成功。搬入深圳后,大刀阔斧购地,金融板块如火如荼,高负债、高杠杆、高周转,许家印成了最会走钢丝的人。三道红线面前,许家印也难逃此劫,同样这一次他还是低估了国家去杠杆的决心。

  赌性是宿命

  或是天意,许家印的冒险家性格,成就了他,也让他有了今天的败局。

  “如果许家印不是敢赌敢冒险的性格,恒大崛起可能没这么快。”一个同为香港上市的地产商负责人曾这样评价许家印。

  的确如此,许家印一直在赌。2007年,为谋求上市,胆子极大的许家印,用总资产仅78亿元的规模,承接了投行65亿注资。之后恒大突击拿地壮大资产,一年间的土地储备膨胀了近8倍。

  许家印与投行签署了颇有凶险的对赌协议。他赌的是,一旦恒大上市成功,其大量土地储备将会被资本市场热捧,成就一个地产神话。

  但是,倘若赌输,许家印要向投行转让一定数量的恒大股份,因为融资额度高,结果极可能是恒大的资产被瓜分殆尽。

  恒大全球路演期间,港股暴跌,没有任何机构的投资者认购恒大的股票。2008年3月20日,恒大被迫宣布暂停上市。

  许家印赌输了。此时的恒大借款高达111.33亿元,土地拖欠款项就达到了25亿元。对于很多地产商而言,这是灭顶之灾。

  许家印决定再赌一次。他拉来了有“鲨胆彤”之称的香港新世界集团主席郑裕彤、老投行伙伴美林、德意志银行和新伙伴科威特投资局。经几个伙伴的注资,许家印的股东权益从66.7%稀释到57.68%。

  80多岁的郑裕彤不但掏钱接恒大的盘,还多次为恒大站台。2009年,恒大重启IPO,获得超45倍认购,许家印一跃成为中国首富。

  这一次,冒险家许家印没有再翻盘。恒大迁入深圳后,赢得一个接一个漂亮的战局胜利,他自己或许没预想到,最后倒在了战略败局之下,接连两次都赌错了国家的决心。

  华人首富李嘉诚创业于1950年,半个多世纪以来,他的同辈大半凋零,唯有和黄事业绵延壮大。

  在被问及常青之道时,这位华人首富说:“我经常反思自问,我有什么心愿,我有宏伟的梦想,但我懂不懂什么是有节制的热情?”

  商业是一场总是可以被量化的智力游戏,商业是一场与自己的欲望进行搏斗的精神游戏,但归根到底,商业是一场有节制的游戏,所有的天意或宿命,其实都是企业家性格的投射。

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